Les Intérêts Intercalaires
On les rencontre souvent lors de construction à d'achat en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achévement) pour des prêts avec anticipations. Qu'est ce que l'anticipation ? Pour faciliter la compréhension nous allons prendre l'exemple d'un prêt de 240 mois où vous avez la possibilité de débloquer les fonds pendant 36 mois (symbolisé par la période verte). Vous comprendrez la différence avec et sans anticipation :
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-36 signifie qu'on se situe à la signature de l'offre de prêt. A partir de cette date vous avez 36 mois pour réaliser vos travaux. Cette période peut naturellement être raccourcie si vos travaux sont finis avant ce délai. Pendant cette période de déblocage, tous les mois vous ne payerez que les intérêts des fonds que vous avez débloqué au taux du crédit. Imaginons que votre échéance soit le 5 du mois et un prêt de 100 000€ à 5%. Le 5 du mois précédent vous avez effectué votre 1ier déblocage pour un montant de 10 000€, votre échéance hors ADI sera grosso modo de 10000 x 0,05 / 12 = 41,66€ d'intérêts. Les travaux sont finis et/ou vous avez débloqué l'intégralité du prêt, vous commencez la phase d'amortissement à notre date 0 et cela pour une durée de 240 mois avec une échéance hors ADI de 659,95€.
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Vous avez toujours votre 36 mois pour débloquer les fonds. Dans ce cas la phase amortissement ("0") commence dès le 1ier déblocage avec une mensualité non pas comptée sur l'ensemble du montant prévu mais sur le montant déjà versé. Si nous reprenons notre précédant exemple, la mensualité payée hors ADI sera grosso modo de 66€ comprenant 41,66€ d'intérêts et 24,34€ de capital. Le problème de ce système est qu'une fois le prêt débloqué entièrement, votre mensualité sera supérieure à la simulation. Reprenons notre exemple : imaginons que 24 mois se passe et que vous débloquer les 90000€ restant. Votre capital restant dû est du 99 414,02€ à rembourser en 216 mois soit une mensualité hors ADI de 698,91€
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Certains emprunteurs considèrent ces frais comme de l'argent facilement gagné par les banques... Il n'en est rien puis qu'il faut se rappeler que la Banque qui vous prête de l'argent a elle-même "acheté" cet argent à quelqu'un d'autres : soit sur le marché financier soit à ses déposants. Elles ne peuvent donc pas mettre cet argent à disposition gratuitement.
Comment réduire la facture ?
- en débloquant le prêt en entier et passer en amortissable le plus rapidement possible soit en pressant votre constructeur, soit en utilisant au maximum votre apport pour commencer.
- en choisissant le prêt sans anticipation et en prenant soin d'augmenter de 2 ans la durée du prêt initialement prévu. Attention à la différence de taux entre les 2 durées. Une fois le prêt débloqué entièrement, vous pourrez moduler votre échéance de prêt selon les condition de votre contrat afin d'obtenir l'échéance souhaitée initialement et retrouver la durée initiale du prêt.
Retenez que ce ne sont pas 0,10% en plus (dire 10 centimes) qui augmentent fortement le coûp d'un prêt... C'est la durée du prêt qui plombe la facture. Afin de diminuer le coup d'un prêt, augmenterz un peu vos échéances tous les ans selon vos moyens. (du même pourcentage que votre augmentation de salaire ou de l'inflation annuel par exemple) Votre prêt verra sa durée fortement raccourci. Demandez un simulation à votre conseiller.
